Vous voulez accéder à la propriété et vous avez besoin d’obtenir un crédit immobilier ? Voici les étapes clés, les différentes aides et astuces pour optimiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier, le plus avantageux possible.
Évaluez votre capacité d’emprunt de manière détaillée
Avant même de rechercher un bien immobilier, commencez par évaluer précisément votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus et de vos charges mensuelles. La part de vos revenus consacrée au remboursement du crédit ne doit pas excéder 33 %. Cette étape est nécessaire pour définir le montant maximum du crédit que vous pouvez envisager.
Pour avoir une première idée, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne mais il faut déjà connaître les taux d’intérêt pratiqués.
Consultez surtout un courtier pour avoir une simulation réalisée par un professionnel et voir ce qu’il est en mesure de vous proposer (rien de payant à ce stade). Pour tous ceux qui sont salariés d’une entreprise privée non agricole d’au moins 10 salariés, n’hésitez pas à consulter Action Logement. Leur conseil en financement et accession est entièrement gratuit.
Attention, n’oubliez pas que le coût total de votre opération immobilière à venir inclut non seulement le prix d’achat mais aussi les frais de notaire, les garanties obligatoires et les frais de dossier.
Négociez activement le taux d’intérêt
Quand vous avez trouvé votre appartement ou votre maison, et que vous recontactez votre courtier ou directement des banques par vous-même, la question du taux d’intérêt est essentielle pour équilibrer le plan de financement.
Plusieurs facteurs influencent le taux d’intérêt proposé : votre âge, votre situation professionnelle (un emploi en CDI dans un secteur d’activité stable est toujours privilégié), le montant de l’apport personnel, la durée de l’emprunt envisagé, la présence ou non de crédit automobile ou à la consommation (à éviter), la tenue des comptes (on vous demande vos 3 derniers relevés bancaires, qui ne doivent présenter aucun incident).
Plus votre profil rassure la banque, mieux vous pouvez négocier.
1e règle : mettez en concurrence ! Comparez les offres de différentes banques et ne sous-estimez pas le pouvoir de la négociation.
Considérez l’assurance emprunteur (obligatoire)
Il vous faudra déterminer son étendue : quels risques vous voulez garantir (décès, invalidité, perte d’emploi…) ? avec quels contenus ? à quelle hauteur vous voulez assurer le prêt pour chaque garantie (100% ou en partie) ? C’est une part non négligeable du budget.
Il est fort probable que votre banque vous contraigne indirectement à souscrire son assurance groupe (assurance “maison” proposée par une filiale du groupe bancaire). Sachez que vous pourrez en changer après un délai d’un an et à chaque date anniversaire. Vous n’hésiterez pas le moment venu à aller voir la concurrence et à opter pour une assurance moins chère, mais le niveau de garantie ne devra pas être plus bas que celui du contrat initial. Par exemple, si vous avez choisi une garantie décès à 100 % du capital emprunté, vous ne pourrez pas réduire cette garantie à 50%.
Explorez les aides au financement
Dans le contexte actuel, celles-ci sont très souvent nécessaires pour avoir un plan de financement acceptable.
Tout d’abord il y a le prêt à taux zéro (PTZ) pour les achats dans l’immobilier neuf collectif ou dans le logement social (vente d’appartements HLM).
Ensuite il y a le prêt Accession d’Action Logement à 1% et jusqu’à 30 000 €.
C’est aussi le moment de débloquer votre PEL et/ou votre CEL pour constituer l’apport personnel en général réclamé par les banques.
Voyez également avec votre banque pour savoir si vos comptes d’épargne logement vous ont ouvert des droits à prêt significatifs (aujourd’hui les taux de ces prêts sont devenus très intéressants).
Enfin, interrogez les banques sur les petits coups de pouce qu’elles sont parfois susceptibles de proposer en complément des prêts principaux : en général des “petits” prêts complémentaires (entre 10 000 et 30 000 €) à faible taux ou à taux zéro (pour fidéliser leurs clients, pour les jeunes, pour un achat éco-responsable, etc.).
Essayez de choisir le bon moment
A partir du mois de novembre jusqu’à début janvier, ce n’est souvent pas le bon moment. Beaucoup de banques ne prennent plus de nouveaux dossiers, ou resserrent leurs critères (quotas déjà remplis).
Préparez minutieusement vos documents
Rassemblez studieusement tous les documents demandés par le courtier et les banques, qu’ils soient liés au bien immobilier que vous souhaitez acheter ou à votre situation personnelle.
Les documents incontournables : pièce d’identité valide, livret de famille, 3 derniers bulletins de salaire , dernier bulletin de salaire de l’année civile précédente, 2 derniers avis d’imposition, 3 derniers relevés bancaires, relevés des comptes d’épargne, compromis de vente, contrat préliminaire de réservation, …
La préparation rigoureuse de ces documents simplifie le processus et renforce la confiance des prêteurs.
En suivant ce cheminement et ces conseils, en étant rigoureux dans vos calculs et votre gestion budgétaire, en valorisant vos points forts, vous optimiserez vos chances d’obtenir un bon crédit immobilier et d’accéder ainsi à la propriété.
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